বাড়ি বিক্রি করার জন্য এগ্রিমেন্ট এর প্রয়োজনীয়তা কি? কেন বানাতে হয় এই এগ্রিমেন্ট? ঘর বা বাড়ি বিক্রি করার জন্য এগ্রিমেন্ট তৈরি করার পদ্ধতি কি? জানুন এগ্রিমেন্ট তৈরি করার পদ্ধতি।
অনেকেই নিজের বসবাস করা বাড়িটি বিক্রি করে দিয়ে অন্য কোথাও চলে যাওয়ার জন্য বা কাজের ক্ষেত্রে অন্য কোন জায়গাতে ঘর তৈরি করার জন্য আগের ঘর অথবা বাড়ি বিক্রি করার পরিকল্পনা করে থাকেন।
তবে যখন আপনি একটি বাড়ি বলতে গেলে একটি বড় সম্পত্তি বিক্রি করবেন, অন্য কারো কাছে, সে ক্ষেত্রে বেশ কিছু বিষয়ে আপনাকে অবগত থাকতে হবে এবং এগ্রিমেন্ট তৈরি করতে হবে, সেই বাড়িটি বিক্রি করার জন্য।
ঘর অথবা বাড়ি বিক্রি করার ক্ষেত্রে এগ্রিমেন্ট এর প্রয়োজনীয়তা কেন হয়ে থাকে?
একটি ঘর অথবা বাড়ি বিক্রি করার জন্য একটি এগ্রিমেন্ট সবথেকে বেশি গুরুত্বপূর্ণ কাগজপত্র বলা যেতে পারে, আরও অন্যান্য কাগজ পত্রের তুলনায়। যদি আপনি সম্পূর্ণ রূপে বিক্রি করে দেওয়ার প্রমাণপত্র হিসেবে ব্যবহার করতে পারেন যেখানে আপনার কোনো অধিকার থাকবে না।
এছাড়া আরো অন্যান্য সমস্ত রকম বাধা যেমন ধরুন সম্পত্তির ট্যা, জল এবং বিদ্যুৎ বিল তার উপরে সেল ডিড রূপান্তরিত হওয়ার আগে সম্পূর্ণরূপে ভর পাই করা অবশ্যই প্রয়োজন। এই জন্য ঘর অথবা বাড়ি বিক্রি করার ক্ষেত্রে সাধারণত বিক্রির সময় সম্পত্তি সম্বন্ধিত এমন কোনোরকম প্রাসঙ্গিক তথ্য শামিল হওয়া জরুরী।
বাড়ি বিক্রি করার এগ্রিমেন্ট এ প্রয়োজনীয় বিবরণ:
ঘর অথবা বাড়ি বিক্রি করার জন্য বৈধ এগ্রিমেন্ট এর প্রয়োজনীয়তা হতে পারে। যেটি বানানোর জন্য / তৈরি করার জন্য নিম্নলিখিত বিষয়গুলো অবশ্যই খেয়াল রাখা উচিত।
১) তৈরি করা এগ্রিমেন্টের প্রকার: কোন সম্পত্তি বিক্রি করা যেতে পারে অথবা কোন জায়গায় বন্ধক রাখা যেতে পারে অথবা লিজ দেওয়া যেতে পারে। প্রয়োজনীয়তা অনুসারে কোন বাড়ি বিক্রি করা হয়ে থাকে। এগ্রিমেন্ট এর নাম সবসময়ের জন্য ঘর অথবা বাড়ি বিক্রি করার এগ্রিমেন্ট রূপে লেখা হয়ে থাকে।
২) দুই পক্ষের নাম এবং ঠিকানা: দুই পক্ষের সম্পূর্ণ নাম, ঠিকানা এবং সেই পক্ষের বয়স, স্থায়ী ঠিকানার প্রমাণপত্র এই ধরনের অন্যান্য কাগজ পত্র প্রথমেই প্রয়োজন হবে। কোনো সেল ডিড ততক্ষণ পর্যন্ত হবে না, যতক্ষণ না পর্যন্ত দুই পক্ষের নাম, সম্বন্ধিত স্থানে না নিয়ে যাওয়া হয়ে থাকে। উদাহরণ হিসেবে বিক্রেতা আর খরিদ্দার অথবা ক্রেতা ইত্যাদি রূপে।
৩) সম্পত্তির বিবরণ: স্ত্রীর সম্পত্তিতে একটি বাড়ি, যেখানে বাড়ির সমস্ত রকম ঘরের সংখ্যা ইত্যাদির আধারের উপর বিক্রি করা যেতে পারে। তাহলে এই তথ্যের সাথে সাথে ক্ষেত্রের পরিমাপ, নির্মাণ ক্ষেত্র, ব্যালকনির সংখ্যা, আর যা কিছু আবশিক কাগজপত্র বা ঘরে বা বাড়িতে যা কিছু আছে সব কিছু উল্লেখ করা প্রয়োজনীয় হিসেবে মনে করা হয়।
৪) বিক্রির ক্ষেত্রে বোঝাপড়া / চুক্তি: সমস্ত রকম ট্যাক্স ইত্যাদি ভরার পর তবেই সেই বাড়ি বিক্রি করা যেতে পারে ক্রেতার কাছে। ভর পাই এর বিধি এবং তিথির উল্লেখ করার পর দুই পক্ষের সম্মতিতে একটি বাড়ি বিক্রি হয়ে থাকে।
৫) হস্তাক্ষর করা: দুই পক্ষ দ্বারা সেল ডিড এর উপর সই করে অপরিবর্তনীয় রূপে সম্পত্তির শীর্ষক খরিদ্দারকে হস্তান্তরিত করা হয়ে থাকে, এমন করার পর বর্তমানে আইনি রূপে সম্পত্তির সমস্ত রকম অধিকার সেই নতুন ক্রেতার হয়ে থাকবে অর্থাৎ যিনি এই সম্পত্তি কিনেছেন।
৬) কাগজ পত্রের রেজিস্ট্রেশন: অচল সম্পত্তি এর রেজিস্ট্রেশন, রেজিস্ট্রেশন অধিনিয়ম অথবা পঞ্জিকরণ অধিনিয়ম 1908 অনুসারে করা হয়ে থাকে। খরিদ্দার এবং বিক্রেতা স্থানীয় রেজিস্ট্রেশন কার্যালয় সমস্ত রকম সম্বন্ধিত কাগজ পত্রের সাথে উপস্থিত হওয়া বাধ্যতামূলক।
৭) রেজিস্ট্রেশন এর প্রমাণ: রেজিস্ট্রেশন এর প্রমাণ খরিদ্দার এর নামের সাথে রেজিস্টার্ড সম্পত্তির প্রমাণ পত্র, ভবিষ্যতে কোন রকম সমস্যা যাতে না হয়, তার জন্য রেজিস্ট্রেশন কার্যালয় এ উপলব্ধ করানো যেতে পারে।
বাড়ি বিক্রি করার এগ্রিমেন্টের রেজিস্ট্রেশন এর জন্য প্রয়োজনীয় ডকুমেন্টস / কাগজপত্র:
- এগ্রিমেন্ট এর ড্রাফ্ট
- সম্পত্তির উপরে অধিকার আর ভাড়া দেওয়ার ক্ষেত্রে সমস্ত রকম রেকর্ড
- খাতা প্রমাণপত্র
- ভূমি মালিক এবং বিল্ডারের মধ্যে যোগাযোগ
- পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি
- মিউনিসিপাল কর্পোরেশন দ্বারা অ্যাপ্রুভ হওয়া বিল্ডিং প্ল্যান।
- সম্পত্তির উপরে কোনরকম ঋণ, (বর্তমান অথবা অতীত) ব্যাংকের সাথে মূল সম্পত্তির কাগজপত্র।
- ভূমি মালিকের সমস্ত শীর্ষক কাগজপত্র
- সমস্ত রকম রেজিস্টার করা কাগজ পত্রের কপি।
- অ্যাপার্টমেন্ট অ্যাসোসিয়েশন থেকে এন ও সি (NOC)।
বাড়ি বিক্রি করার এগ্রিমেন্ট এর জন্য আইনি রূপে প্রয়োজনীয় তথ্য:
১) বাড়ি বিক্রি করার এগ্রিমেন্টে বিক্রি সম্বন্ধিত সমস্ত রকমের প্রাসঙ্গিক তথ্য হওয়া প্রয়োজন। আর অচল সম্পত্তির কোন ঘরের বিক্রি একটি এগ্রিমেন্ট সবথেকে বৈধ আর গুরুত্বপূর্ণ কাগজ পত্র হয়ে থাকে।
২) বাড়ি বিক্রি করার জন্য এগ্রিমেন্ট কে রাজ্য সরকার দ্বারা নির্ধারিত মূল্য কে আইনত স্ট্যাম্প পেপার এর উপর করার প্রয়োজনীয়তা রয়েছে। প্রত্যেক রাজ্য তে এক এক রকমের স্ট্যাম্প পেপার এর নির্ধারিত মূল্য রয়েছে।
যদি কোন ব্যক্তি পূর্বনির্ধারিত মূল্য থেকে কম দাম এর স্ট্যাম্প পেপার এর ব্যবহার করে থাকেন, তাহলে এগ্রিমেন্ট কিন্তু বৈধ হিসেবে মানা হবে না। আর এর ফলস্বরূপ ভবিষ্যতে সেই ব্যক্তিকে কোন রকম বড় সমস্যার সম্মুখীন হতে হবে।
এমন পরিস্থিতি থেকে বাঁচার জন্য সমস্ত রকম প্রয়োজনীয় বিষয় গুলির উপরে খেয়াল রাখা জরুরী। যার মধ্যে দিয়ে সমস্ত রকম কাজকর্ম সু-সম্পন্ন করা যেতে পারে।
৩) এগ্রিমেন্ট পেপার তৈরি করার জন্য প্রয়োজনীয় স্টাম্প পেপার ছাড়া সেল ডিড কে বৈধ করার জন্য কোনরকম ঋণ অথবা বাকি থাকা অ্যামাউন্ট এর পর চালান, স্টাম্পিং অথবা অন্য মাধ্যমে ও করা যেতে পারে। যার মধ্যে দিয়ে রাজ্য সরকার সেই সেল ডিড চাইতে পারেন।
৪) কোনরকম আইনি ঝামেলা বিবাদ আটকানোর জন্য সই করার আগে প্রত্যেক এবং প্রতি এক একটি বিবরণ কে একজন বিশেষজ্ঞ দ্বারা সম্পূর্ণ রূপে বিশ্লেষণ এবং যাচাই করার সম্পূর্ণ রূপে প্রয়োজনীয় বলে মনে করা হয়। তাই কোন সম্পত্তি অথবা বাড়ি কেনার আগে একজন বিশেষজ্ঞ ব্যক্তির পরামর্শ এবং সেই ব্যক্তির দ্বারা যাচাই করে নিতে ভুলবেন না কিন্তু।
বাড়ি বিক্রির ক্ষেত্রে, এগ্রিমেন্ট বানানোর মামলাতে, একজন উকিল আপনাকে কিভাবে সহযোগিতা করতে পারেন?
আমরা আগেই জেনেছি যে, আমাদের দেশে বেশিরভাগ মামলা সম্পত্তি সম্পর্কিত। আর এই ক্ষেত্রে কিন্তু একজন ভাল এগ্রিমেন্ট সম্পর্কিত উকিল এর সাথে যোগাযোগ করতে পারেন। তিনি সমস্ত রকম অভিজ্ঞতা দিয়ে আপনাকে এমন একটি পরিস্থিতি থেকে সহজেই বের করে আনতে পারবেন।
এগ্রিমেন্ট বানানো এবং এগ্রিমেন্টে কি কি প্রয়োজনীয় হতে পারে সেগুলো সম্পর্কে আপনার ধারনা না থাকলেও একজন এগ্রিমেন্ট সম্পর্কিত উকিলের কিন্তু সেই ধারণা সম্পূর্ণ রূপে রয়েছে। তাই এমন মামলাতে একা যদি আপনি মামলা সামলাতে না পারেন তাহলে এমন উকিল অবশ্যই যুক্ত করুন।
কেননা বাড়ি বিক্রির ক্ষেত্রে এগ্রিমেন্টে বিভিন্ন রকমের সমস্যা থাকে এবং বিভিন্ন রকমের কাগজপত্র যুক্ত করতে হয়, সেটা আপনার হয়তো কখনোই ধারণা হতে পারবে না, তাই একজন উকিল এই মামলাতে সম্পূর্ণরূপে সাহায্য করতে পারবেন।
কিন্তু এর জন্য খেয়াল রাখতে হবে যে, যে উকিলকে আপনি ঘর বিক্রি অথবা বাড়ি বিক্রির এগ্রিমেন্ট তৈরি করার জন্য নিযুক্ত করছেন বা নিযুক্ত করার জন্য চিন্তা ভাবনা করছেন, তিনি যেন এই মামলাতে সুনিপুণ উকিল হয়ে থাকেন। আর এর আগে এমন মামলা খুবই সহজ ভাবে সামলে এসেছেন বা এমন পরিস্থিতি থেকে খুব সহজে তার ক্লায়েন্টকে সহযোগিতা করেছেন, সে সম্পর্কে অবশ্যই খোঁজ খবর নেবেন।