সম্পত্তি কিনছেন? এই কাগজপত্র গুলি কি যাচাই করেছেন? না করলে পড়তে পারেন বিপদে। জানুন সম্পত্তি কেনার আগে এই কাগজপত্র গুলি ভালোভাবে যাচাই করবেন যা সম্পত্তির জরুরি কাগজপত্র।
সম্পত্তি কেনা হলো জীবনের সবথেকে বড় ইনভেস্টমেন্ট। যার জন্য বেশ কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয়ের উপরে আমাদের খেয়াল রাখাটা জরুরি। না হলে পরবর্তীতে আর কোন উপায় থাকে না। একবার যখন আপনি সেই সম্পত্তি কেনার জন্য কাগজপত্রে সই করে দেবেন, তার পরবর্তীতে আর কোনো কিছুই করার থাকবে না।
নিচে কিছু বিষয় সম্পর্কে আলোচনা করা হল, যে গুলি কোন সম্পত্তি কেনার আগে অবশ্যই যাচাই করে নেবেন:-
১) সেল ডিড:
বিক্রয় সম্পর্কিত মুখ্য আইনি কাগজপত্র থাকে, যেটা একজন বিক্রেতা একজন খরিদ্দার অথবা ক্রেতাকে সম্পত্তি বিক্রি করার সময় দিয়ে থাকেন। সেই ক্ষেত্রে আপনি ভালভাবে যাচাই করে নেবেন যে, সেটা সবদিক থেকে যুক্তিযুক্ত এবং ঠিকঠাক আছে কিনা। কেননা এটি একটি হস্তান্তরিত প্রক্রিয়াও বলা যেতে পারে।
সেখানে বিক্রি করার পরেও সেই বিক্রেতার কোনরকম অধিকার সেই সম্পত্তিতে থাকবে কিনা সেটাও ভালো করে যাচাই করে নেওয়া টা জরুরী। না হলে পরবর্তীতে আপনাকে কিন্তু এমন খারাপ পরিস্থিতির মধ্য দিয়ে যেতে হবে, যেখান থেকে বেরিয়ে আসা অনেকখানি কষ্টসাধ্য।
এছাড়া একজন ব্যক্তি তার এই সেল ডিড এর সমস্ত রকম ট্যা, যেমন ধরুন:- সম্পত্তির ট্যাক্স, জলের বিল অথবা ফিস, বিদ্যুৎ বিল, রক্ষণাবেক্ষণের খরচা ইত্যাদি বিষয়গুলি ভালোভাবে খতিয়ে দেখা প্রয়োজন।
যেটা আপনাকে পরবর্তীতে অনেকখানি সহযোগিতা করতে পারবে। সেখানে বসবাস করার জন্য বা বলতে গেলে সেই সম্পত্তিটি নিজের কাছে সুন্দরভাবে রাখার জন্য।
২) মাদার ডিড:
মাদার ডিড, যেটি সবথেকে গুরুত্বপূর্ণ কাগজপত্র হিসেবে মনে করা হয়। এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ কাগজপত্র হয়ে থাকে। যদি কোনো সম্পত্তির বিভিন্ন রকম মালিক হয়ে থাকেন, তাহলে এটি প্রথম থেকেই সম্পত্তির মূল্য এবং পরবর্তী অধিকারের খোঁজ লাগাতে পারে। এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ কাগজপত্র, যা কিনা সেই সম্পত্তিকে পরবর্তীতে বিক্রি করার ক্ষেত্রে অনেক খানি সহযোগিতা করতে পারে।
যেখানে নতুন কোন অধিকারী স্থাপনা হতে পারে, মূল মাদার ডিড এর অনুপস্থিতিতে এর মামলাতে রেজিস্টার্ড আধিকারিক দের থেকে প্রমাণিত কাগজপত্র প্রাপ্ত করতে হবে।
৩) ভবন নির্মাণ যোজনা:
সম্বন্ধিত বিকাশ প্রাধিকরণ অথবা সাংসদ অথবা এম আর ডি এ (মেট্রোপলিটন রিজন ডেভেলপমেন্ট অথরিটি) অথবা আই এ পি পি এ (ইন্টারন্যাশনাল এয়ারপোর্ট এরিয়া প্ল্যানিং অথরিটি) দ্বারা ভবন যোজনা স্বীকৃতি দেওয়া হয়ে থাকে।
বিনা স্বীকৃতিতে রাজ্য নগর নিগম অনুসারে সেই ভবন নির্মাণ করা অবৈধ হিসেবে মনে করা হয়। একটি ভবন মালিকের ক্ষেত্রের অধিকার এর ক্ষেত্রে কিন্তু সেই ভবন নির্মাণের জন্য অনুমতি প্রাপ্ত করতে হবে।
ভবন স্বীকৃতি যোজনা প্রাপ্ত করার জন্য মালিক দ্বারা কাগজ পত্রের একটি সেট প্রস্তুত করা অবশ্যই প্রয়োজন।
সেই কাগজপত্র তে যেগুলি সম্মিলিত থাকবে সেগুলি হল:-
- শীর্ষ লিখিত পত্র
- সম্পত্তির মূল্যাংকন
- সম্পত্তির পি আই ডি নাম্বার
- ভূমি রেকর্ড বিভাগ থেকে সমীক্ষার কাগজপত্র
- আপ টু ডে ট্যাক্সের রশিদ
- সম্পত্তির ফটোগ্রাফ
- দুটি ডিমান্ড ড্রাফ্ট
- ফাউন্ডেশন সার্টিফিকেট
- আর সক্ষম অধিকারী ডিআইজি ধারা জারি করা ভূমি উপযোগের প্রমাণ পত্র।
এটি অনিবার্য যে, ভবন মালিককে একটি রেজিস্টার করা সেই সম্পত্তির কাগজপত্র তৈরি করে রাখতে হবে, এছাড়া নতুন আবিষ্কৃত বি বি এম পি (BBMP) সফটওয়্যার অটোমেটেড বিল্ডিং স্বীকৃতি যোজনার মাধ্যমে 4 থেকে 5 দিন কর্মরত দিনের মধ্যে ভবন স্বীকৃতি যোজনা প্রাপ্ত করা যেতে পারে।
৪) নির্মাণের সার্টিফিকেট:
এটি একটি এমন কাগজ পত্র যা কিনা স্থানীয় বি বি এম পি দ্বারা সাইটের নিরীক্ষণের পর জারি করা হয়ে থাকে। এই কাগজপত্র এটা প্রমাণ করে যে, সমস্ত রকম মানদণ্ডকে সম্পূর্ণ করে থাকে আর বিল্ডার দ্বারা কোন সাইট এর উপর কোনরকম নির্মাণকার্য শুরু করার ক্ষেত্রে সহযোগিতা করে থাকে।
এই প্রমাণপত্র প্রাপ্ত করার ক্ষেত্রে যদি কোন ব্যক্তি বিফল হয়ে থাকেন তাহলে পরিণাম স্বরূপ নির্মাণকার্য অবৈধ হিসেবে মনে করা হয় এবং সে ক্ষেত্রে শাস্তি ও হতে পারে। এছাড়া আইনের দিক থেকে সেই ব্যক্তিকে নোটিশও পাঠানো হতে পারে।
৫) রূপান্তরণ প্রমাণপত্র (কৃষি যোগ্য থেকে অ-কৃষি ভুমির জন্য):
কর্নাটকে ব্যাপকমাত্রায় ভূমি কৃষি যোগ্য হওয়ার সাথে সাথে সম্পত্তির জন্য আইনি দিক থেকে একটি রূপান্তরণ প্রমাণপত্র প্রাপ্ত করা অনিবার্য হয়ে থাকে। সক্ষম রাজস্ব প্রাধিকরণ থেকে কৃষি থেকে শুরু করে অ-কৃষি প্রজননের জন্য ভূমির ব্যবহার একটি পরিবর্তন করার ক্ষেত্রে এই রূপান্তরণ প্রমাণপত্র জারি করা যেতে পারে। রূপান্তরণ প্রমাণপত্র প্রাপ্ত করার জন্য সেই সম্পত্তির মালিক দ্বারা প্রস্তুত করা কাগজপত্র গুলি হল:-
- আর টি সি এর তিনটি কপি
- গ্রামের নকশা অথবা ম্যাপ
- জমি অথবা ভূমির স্কেচ
- ভূমি অধিকরণ এর প্রমাণিত কাগজপত্র
- জোনাল সার্টিফিকেট
- টাইটেল ডিড
- মিউটেশন রেকর্ড (MR) ইত্যাদি প্রমাণপত্র।
৬) এনকামব্রান্স সার্টিফিকেট (EC):
এর অর্থ হলো সম্পত্তির উপর নির্মিত কোন ইমারত এর ফিস যা কিনা সুরক্ষা রূপে হোম লোনের বিরুদ্ধে আয়োজিত করা হয়ে থাকে। একটি এসি তে সম্পত্তির উপর করা সমস্ত রকম পঞ্জিকরণ অথবা রেজিস্ট্রেশন লেন-দেনও শামিল হয়ে থাকে।
যার জন্য ই সি (EC) এর চাহিদা খুবই, সোজা কথা বলতে গেলে, সম্পত্তি কেনা, বিক্রি করা অথবা কোন লেন-দেনের ক্ষেত্রে বা বন্ধকের উপস্থিতিতে প্রমাণ দেওয়ার জন্য বিশেষভাবে চাওয়া হয়ে থাকা কাগজপত্রের মধ্যে এটি পড়ে।
তাই এই সার্টিফিকেট বানিয়ে রাখা অথবা তৈরি করে রাখা খুবই গুরুত্বপূর্ণ। আর এই সার্টিফিকেট এর আবেদনের জন্য ফরম ফিলাপ করতে হবে তারপর একটি স্ট্যাম্প লাগিয়ে উপ রেজিস্ট্রেশন কার্যালয়ে জমা করতে হবে।
সম্পূর্ণ ঠিকানার প্রমাণ পত্র সম্পত্তির সমীক্ষা সংখ্যা, সম্পত্তির স্থান, সম্পত্তির বিবরণ, তার পরিমাপ, সীমানা, সেই ফর্ম এ উল্লেখিত থাকতে হবে। বছরের উপর নির্ভর করে সামান্য ফিস নেওয়া হয়ে থাকবে, ই সি প্রাপ্ত করার ক্ষেত্রে সময় তিন থেকে সাত দিন চাওয়া হয়ে থাকতে পারে।
৭) সংশোধন ফিসের রশিদ:
সংশোধন ফিস কে বিকাশ ফিস রূপে ও অনেকে জানেন। যা কিনা একটি বিরোধ হওয়ার আগে বি বি এম পি এর ভর পাই করা হয়ে থাকে। বর্তমানে বিকাশের জন্য নগর পালিকা হিসাবে কিছু ফিস দেওয়া হয়ে থাকে, তার রশিদ খুবই গুরুত্বপূর্ন এই ক্ষেত্রে। আর তাই সম্পত্তি কেনার সময় তার রশিদ কিন্তু নিয়ে নেওয়াটা জরুরি।
৮) পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (POA):
পি ও এ (POA) অথবা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি হল একটি আইনি প্রক্রিয়া, যার ব্যবহার সম্পত্তির মালিক দ্বারা অন্য ব্যক্তিকে তার দিক থেকে অধিকার দেওয়ার জন্য করা হয়ে থাকে।
সেই ব্যক্তি কারো সম্পত্তির উপর অধিকার, হস্তান্তরিত করার জন্য অথবা একটি বিশেষ পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (এস পি ও এ) অথবা একটি সামান্য পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (জি পি ও এ) দিতে পারেন।
৯) নবীনতম ট্যাক্স এর রশিদ:
সম্পত্তির ট্যাক্স বিলের রশিদ সুনিশ্চিত করতে হবে আপনাকে সম্পত্তি কেনার সময়। যদি মালিকের কাছে এই রশিদ না থাকে, তাহলে এই সম্পত্তির সমীক্ষা সংখ্যার সাথে নাগরিক সংস্থা তে যোগাযোগ করতে পারেন।
তার পরেও ক্রেতাকে অথবা খরিদ্দারকে এটাও সুনিশ্চিত করতে হবে যে, অন্যান্য বিল, যেমন ধরুন:- জলের বিল, কারেন্টের বিল, ইত্যাদি বিল যেন মেটানো হয়ে থাকে।
১০) পূর্ণতা প্রমাণপত্র (একটি নির্মিত সম্পত্তির জন্য):
একটি পূর্ণতা প্রমাণপত্র নগর পালিকা অধিকার দ্বারা এটা বলা যেতে পারে যে, কোন ভবন রাস্তা থেকে অনেক দূরে আর স্বীকৃত যোজনা অনুসারে নির্মাণ করা হয়েছে, সম্পত্তিকে কেনা এবং হোম লোন নেওয়ার সময় এই কাগজ পত্র কিন্তু অনেক খানি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে।
১১) দখল এর প্রমাণপত্র (একটি নির্মিত সম্পত্তির জন্য):
যখন বিল্ডার এই প্রমান পত্রের জন্য আবেদন করে থাকেন, তখন এটা সুনিশ্চিত করে নিতে হবে যে, অধিকার দ্বারা নিরীক্ষণ করা যেতে পারে যে, এই নির্মাণ সমস্ত রকম মানদণ্ডকে সম্পূর্ণ করে তবে সম্পন্ন হতে পারে। এই প্রমাণপত্র নির্মাণকার্য সম্পূর্ণ হওয়ার পরপরই কিন্তু প্রাপ্ত করা যেতে পারে।
সম্পত্তি কেনার সময় হোম লোন নেওয়ার সময় বিল্ডার দ্বারা মানুষের সম্পত্তির উপর দখল করার অনুমতি দেওয়ার আগে এবং কাগজপত্র তে সই করার জন্য এই প্রমাণপত্র টি অনেক গুরুত্বপূর্ণ এবং প্রয়োজনীয়।
কোন সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে, এই মামলাতে একজন উকিল কিভাবে সহযোগিতা করতে পারেন?
আমাদের দেশে অধিকাংশ মামলা কিন্তু সম্পত্তি সম্পর্কিত, সে ক্ষেত্রে আপনি একা কখনোই এমন মামলা সামলাতে পারবেন না, তার জন্য একজন দক্ষ উকিল কে নিযুক্ত করতেই হবে। তবে এক্ষেত্রে প্রোপার্টি উকিলকে নিযুক্ত করা সবথকে বেশি গুরুত্বপূর্ণ।
যার মাধ্যমে একজন ব্যক্তির সম্পত্তি কেনা-বেচার জন্য উকিল এর সহযোগিতায় সঠিকভাবে সঠিক কাগজপত্র নিরীক্ষণ করার মধ্যে দিয়ে আপনাকে কোনরকম বিবাদ ছাড়া সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে অনেকখানি সহযোগিতা করতে পারেন।
আইন অনুসারে সম্পত্তির মালিক কে এবং খরিদ্দারকে তাদের সঠিক পাওনা পাইয়ে দিতে পারেন। এছাড়া কোন ব্যক্তিকে সম্পত্তিকে কেনা অথবা বিক্রি করার জন্য সহযোগিতা করতে পারেন।
কিন্তু এর জন্য এই বিষয়ের ক্ষেত্রে খেয়াল রাখতে হবে যে, যে উকিলকে আমরা কোন ব্যক্তির সম্পত্তি কেনা অথবা বিক্রি করার জন্য নিযুক্ত করার জন্য চিন্তা ভাবনা করছি, তিনি যেন এই সম্পত্তি সম্পর্কিত বিষয়ে অবগত হয়ে থাকেন বা এমন মামলা আগে অনেকবার তিনি সামলেছেন। তাহলে খুবই সহজ ভাবে আপনার মামলাটি সেই উকিল সুন্দর ভাবে সম্পন্ন করে দিতে পারবেন।